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未成年子女名下的房屋監護人可否抵押貸款
來源:河北工人報 時間:2019-6-3 16:24:54 瀏覽:56次

父母出資購買的商品房,既有單獨登記在未成年人子女的名下的,也有父或母與未成年子女聯名登記的,不過,這樣做的原因和目的比較復雜。登記在未成年子女名的房屋財產,父或母作為監護人,可以做抵押等處分嗎?

 在現實生活中,離婚的父親或母親,以買賣、抵押等方式處分未成年人子女名下的房屋財產,往往引發涉及家庭之外人員的財產糾紛,?;の闖贍耆瞬撇ê推淥灰茲說暮戲ㄈㄒ嫻娜肥遣蝗菀捉餼齙?。

 基本案情

 李某于1994年1月出生,李父與前妻吳某某于2003年5月5日協議離婚,李某由李父撫養。2006年7月,李父簽訂三份購房合同,2008年8月,取得三套房屋的房屋權證,每套房屋均登記李某占95%份額、李父占5%份額。2011年11月至2015年3月期間,李某在英國留學。

 2010年4月23日,懷來農商行(以下簡稱農商行)與李父簽訂經公證的三份《抵押擔保借款合同》,共約定借款1000萬元,借款用途為“進貨”,貸款期限從2010年4月23日至2013年4月1日。合同簽訂當日,農商行實際發放貸款980萬元。借期屆滿后,李父未能償還本息,農商行就該980萬元貸款起訴至張家口市懷來縣人民法院。2013年8月9日,法院作出三份民事調解書,確定2013年8月19日前歸還。李父未能如期履行,農商行申請強制執行。2015年4月10日,法院對李父簽訂借款合同時用以抵押(未辦理抵押登記)的位于北京市通州區三套房屋進行了查封。

 2016年12月18日,李某就查封的三套房屋提出執行異議,懷來縣法院駁回了李某的異議,李某訴至一審張家口市懷來縣人民法院。

 法院審理

 一審法院經審理認為,李某在父母離異后,一直由父親李父撫養,生活來源來自父親,李父購買上述三套房屋時,李某尚未成年。李父在進行房產登記時,將95%的份額登記在李某名下,將5%登記自己名下,系對家庭財產的內部分配。雖分配了各自占有的份額,但對外不具有對抗效力。農商行提供公證員談話筆錄顯示,李父承認部分借款用于李某在國外的學費及生活費用,李某的出入境記錄亦顯示,李某自2011年11月至2015年3月間,長期在英國居住生活。庭審中,李某未向法庭提供其有其他經濟來源的證據,且另有部分借款李父用于其實際經營,亦是為家庭共同生活。因以上債務用家庭共同財產償還并無不當,故李某的異議不成立。一審判決如下:駁回李某的訴訟請求。

 李某不服河北省懷來縣人民法院(2017)冀0730民初176號民事判決,向二審張家口市中級人法院提起上訴。

 農商行稱,李父獨立出資購得該訴爭的房屋。雖然95%份額登記在李某名下,但李某系未成年人,李父是李某的唯一監護人、法定代理人,這種關于財產份額的登記,與其說是按份共有,不如說是借名買房更準確。本案訴爭房屋,是家庭共同財產。李父將涉案財產份額登記在被監護人李某名下的行為,只是對于家庭財產的臨時性安排,不能孤立的、靜態地認為所謂李某名下的財產不可觸碰。按份共有的前提,是兩個對立的民事主體。李某未成年的事實,證明其不具備雙方分家析產的條件。因為李父借款完全是為了李某以及整個家庭的利益,所以抵押合同有效,抵押人應當承擔保證責任,抵押財產應當執行。

 二審法院經審理認為,李某的上訴理由不能成立,應予駁回;一審判決認定事實清楚,應予維持。二審判決如下:駁回上訴,維持原判。

 申請再審

 李某及代理人不服,向河北省高級人民法院提出再審申請。

 李某申請再審稱,房屋的權屬登記書顯示,明顯屬于按份共有,認定為家庭共同財產錯誤。房產取得時間(2008年)早于李父向農商行貸款時間(2010年),系已經實際履行完畢的贈與行為。從登記效力而言,登記在未成年人名下,已完成贈與,產權應當屬于未成年人。根據《物權法》規定,農商行與李父簽訂《抵押擔保借款合同》,同時提供房屋權屬登記書時,就知道李某和李父的各占份額,李某不應承擔連帶債務。李父借款用途是進貨,顯然與被監護人的利益不相關,對李某沒有法律約束力。借款的用途認定為家庭共同生活,無任何事實依據。借款合同顯示借款用途為進貨,且之前,李父已簽署投資協議,以證明借款系用于投資而非家庭共同生活。李某擁有三套商業房產,租金收益足夠正常生活學習所需。學費支付憑證證明,其出國留學期間的學費由母親支付。關于980萬元借款的真實去向,曾向原審法院申請調查取證,但一審法院未予調取。公證談話內容與公證事項不符,且公證借款的目的與《貸款申請》和《抵押承諾書》相矛盾,《貸款申請》和《抵押承諾書》中借款目的是投資,沒有提及再審申請人的學費問題。李某還稱,有新的證據足以推翻原判決。

 省法院經審查認為,不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明,一般情況下,登記權利人即推定為實際權利人,但有證據證明購房款實際出資人不是登記權利人時,也要根據實際出資情況確定房屋的歸屬。案涉爭議房產雖然登記于李某名下,但當時李某沒有合法經濟來源,房產系原審第三人李父購買,用于李某生活學習所需,原審據此認定房產為家庭共有財產,并無不當。按照離婚協議,李父系李某的法定監護人,可以將家庭共有財產向銀行抵押借款,且李父在公證抵押擔保借款合同時稱,部分借款用于李某國外學費及生活。因此,抵押擔保借款合同未侵犯李某合法權益,應為合法有效。原審中,李父認可借款合同已經實際履行。李某稱借款沒有實際發生,依據不足,其主張不能成立。綜上,李某的再審申請不屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的再審事由。

 省法院裁定如下:駁回李某的再審申請。

 權益提醒

 未成年人財產權的?;??!睹穹ㄍㄔ頡返?8條規定,“監護人應當履行監護職責,?;け患嗷と說娜松?、財產及其他合法權益,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產?!薄睹穹ㄗ茉頡返?5條規定,“監護人應當按照最有利于被監護人的原則履行監護職責。監護人除為維護被監護人利益外,不得處分被監護人的財產?!?/span>

 未成年人財產權的取得。未成年人的取得財產權的常見三種方式:未成年人通過接受贈與人的贈與取得財產權?!逗賢ā紛ㄕ鹿娑嗽牒賢?,故贈與也是一種交易。在現實生活中,家庭成員之間的贈與行為通常以口頭方式進行,在發生糾紛時存在巨大的證明難題。未成年人通過簽訂贈與合同取得財產,存在本人簽約或者法定代理人簽約,特別是父母向其未成年子女的贈與,實際上是一種“自我交易”。因此,涉及未成年人的贈與規則有等細化。另外,繼承或者受遺贈也是未成年人取得財產權的方式,《物權法》第29條規定,“因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力?!?/span>

 未成年人財產權的確定。交易行為取得財產權與不動產物權登記,兩者分別由合同法和物權法予以規定,兩者彼此獨立又互相聯結。買賣、贈與等交易行為,可以改變財產權的歸屬;財產登記僅是交易結果和物權公示的方式?!段鍶ǚā返?5條規定,“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力?!鋇?7條規定,“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明?!鋇?9條規定,“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記?!輩歡鍶ǖ羌侵な?,僅是一種外觀的權利證明,對外具有對抗效力。能否反向推導出贈與等取得財產權的事實,應當結合具體案件確定。

 ■本報記者賀耀弘 

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